[買房須知] 自住買房的眉角、流程、房貸預算設定、房仲應對心得分享

買房購屋這件事情對大部分的人來說都是相當陌生的,畢竟一間房子動輒幾百幾千萬,很多人終其一生也只買過一間房,甚至沒買過房的更是比比皆是,今天就讓盆子來跟大家分享盆子這六七年來從看房到買房的一些經驗吧~

買房流程

其實買房的流程不會太複雜,如果有找仲介的話基本上流程就是:找房→看房→決定出價金額→下斡旋金→房仲居中與屋主談價→談成簽約(談不成則退回找房步驟再重新跑一次流程)

而如果沒有找房仲的話在簽約後還會有一些流程:簽約→用印→…等,一直到正式完成交易還有很多繁瑣的步驟,找房仲居中的話這些後續流程他們都會提醒並協助處理,如果沒找的話就得自己找代書、自己處理嘍~

什麼是斡旋金?

其實斡旋金就是有點像保證金、訂金的概念,也就是告訴房仲”我確定要買”的意思,台北的話通常都是10萬元。如果付了斡旋金、屋主也收了斡旋金、並且也談成成交的話,這筆錢就會直接被列到成交金額中或是服務費中;但有付斡旋金且確定成交的時候,如果買方反悔不買的話,這筆斡旋金就會被沒收給賣方,相對的,如果是賣方反悔不賣的話,得要賠償兩倍的斡旋金(20萬元)給買方。

然後大家不用擔心,如果付了斡旋金卻沒有談成的話,整筆錢會原封不動的還給買方的喔~

怎麼設定頭期款、貸款的金額

一般以台北或新北的房子、本身信用跟收入沒有問題來說的話,通常貸款的成數最多都可以貸到8成左右,也就是假設成交價1000萬的房子,你至少就必須準備200萬的頭期款才行。

然而盆子會建議想要買房子的朋友不是直接以頭期款來看房子,而是以自己或夫妻倆的所得比例來做買房的金額設定,才不會因為背了房貸卻完全吃不消,最後還不出來也是淪為法拍或信用破產。那所得比例該怎麼設定呢?其實很簡單,就是自己或是夫妻加總的月收入的3成(最多不超過5成)來作為房貸月還款的基準。

我想應該很多人聽不太懂,這邊就讓盆子簡單來舉個例子,假設今天你或是你跟你老婆的薪水總額每個月有10萬元,那保守計算的話每個月可以負擔的房貸金額就是3萬元,用這3萬元為基準去網路上的房貸試算表示算一下,假設20年期貸款600萬的試算結果剛好是每月還款3萬元的話,那你們可以負擔的房貸金額就是600萬元,然後倒推回去計算,房子總價的8成為600萬的話,房子的總價就是750萬、頭期款就是150萬,750萬元就是你可以選擇的標的物總價、150萬元就是你應該要準備的頭期款。而在同樣情況下如果將還款期限拉長到30年的話,可以貸款的金額就會再提高一些,假設30年期貸款800萬的試算結果剛好是每月還款3萬元的話,那同理倒推回去計算就是總價1000萬的房子是選擇標的、要準備的頭期款就是200萬,這樣大家懂了嗎?

裝潢金額該怎麼抓

其實裝潢這件事情真的就很難說了,因為裝潢真的就是可大可小,大則好幾百萬、小則幾十萬,盆子個人會建議小資族可以先去了解一下地方的裝潢金額,抓住四個重點:天、地、壁、水電管線去詢價就可以抓出大概的基本金額了。

首先天就是天花板、地就是地板、壁就牆壁、水電管線就不用盆子多說了吧~XD 一般來說會先看看水電管線是否需要更換(中古屋比較需要,新成屋則免),如果有需要更換的話可以依照坪數、衛浴房間間數請水電師傅報價;天地壁的部分如果只有油漆就很便宜,可以請油漆師傅依照坪數報價,而如果會動到地板(打掉重鋪之類的)就另外再請師傅報價。通常這樣的金額就是基本的裝潢費用了,而其他的金額就要看屋況才能決定,例如浴室打掉重做、廚房重做、天花板全部重包之類的,這些細部的裝潢金額及預算盆子就不多做贅述,建議大家可以自行詢問周圍的朋友或親戚來了解相關行情價,而盆子建議就算屋況不錯至少也要抓50萬來以防萬一。

買房該如何出價

在出價前首先要先跟大家提醒一下,有一個相當方便的網站就是“實價登錄網站”,在上面可以看到歷年來附近的房價。

然後再跟大家提醒房價的幾個原則,首先是“坪數越小單價越高、坪數越大單價越低”,也就是說,如果一個社區裡有大小坪數的房子的話,小坪數的房子一坪假設是30萬元,大坪數的房子就有可能一坪只要比較低的25萬元,雖然總價來說還是小坪數的低,但是換算成每坪的單價時小坪數通常會比大坪數高。

再來就是房子的形式也會反應在價錢上,假設同一的地區、同樣的坪數大小、同樣的屋況下,房價由低到高分別是公寓<電梯華廈<電梯大樓。

以上觀念有了以後大家再去看實價登錄,基本上鎖定標的物之後就可以去查了,有些人會用5年為基準去調查實價登錄行情,但基本上這樣的時間拉得有點太長很難有參考價值,建議大家參考實價登錄時可以用兩個要點去看,“三年內的房價”以及“刪去異常高價及異常低價的紀錄”,而以五年的房價波動來判斷該區域的房價是漲是跌。

為什麼會這樣說呢?首先三年的部份就不用盆子多說了,時間不要拉太長才有參考價值~而異常高跟異常低是怎麼回事呢?異常低價很簡單,很可能是親友贈賣或是有狀況的房子,所以才會用低價賣出;而異常高價的房子呢,很有可能是投資客用人頭左手賣右手的方式想要利用實價登錄來哄抬該區域的房價,這樣大家有沒有比較清楚了呢?

專家說實價登錄最低價打7折去出價?

其實這樣的說法盆子是持比較保留的態度的,因為除非是該區域整體房價像溜滑梯一樣拼命下跌,不然這樣的出價方式基本上是很難買到房子的…盆子個人會建議看屋況來去做判斷,如果屋況真的很差、很糟糕,那從實價登錄最低的8折開始喊價是有可能的;而如果屋況還算不錯、物件也算稀少,那可以用實價登錄的”均價”打8~9折開始出價談看看,以這樣的價錢去談賣方比較會願意接受收斡旋金出來談看看,成交的機會也會大很多。

買房子要不要透過房仲?

其實這點盆子個人會建議透過房仲比較好,為什麼呢?因為透過房仲買房雖然會被抽成,但是相對的更有保障。盆子個人就有這樣的經驗,找了屋主自售的房子,都談好了一個價格、也約好了時間要進行簽約了,結果在約定時間的前一晚,屋主來電說有人多出了30萬,問我要不要加價,不加價他就要賣給別人…類似這樣的狀況如果是透過房仲的話就不會出現這樣的問題了。

而房仲當然也不是隨便亂找,盆子會建議同一個地區可以多跑幾間仲介問問看,因為每一個房仲跟房仲的業務都不太一樣,像是有的仲介比較不深根地方、有的就很深根;有的業務很為買家著想,有的業務狗眼看人低,找到一個適合自己的業務絕對有利於更容易找到適合自己的房子。然後多找幾間房仲還有一個好處,就是通常每一間房仲業者都會有自己的“內網”,也就是一些比較搶手貨是比較好的物件是不一定會放到網路上給大家看的,這時候如果跟房仲有一定交情的話才有機會看到那樣的好物件。

另外盆子認為最重要的就是大間的連鎖房仲業者都會有所謂的漏水保固、保證不是凶宅等服務,在台灣特別是漏水的問題層出不窮,因此盆子個人真的會建議透過房仲來找房子會比較好,至少相對的有保障一些。

 

以上一些心得跟大家分享,不知道大家有沒有更清楚應該如何開始找房、找什麼樣的房了呢?如果大家有什麼心得也歡迎跟盆子分享喔~下篇開始風水篇~請大家敬請期待~XD

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